房地产开发商销售房屋，应当将影响房屋居住的重要因素如实告知购房人。如果没有如实告知，可能导致商品房买卖合同的目的难以实现，随之而来的就是此种情形下商品房买卖合同可能被解除及开发商应承担相应的法律责任。哈尔滨装饰公司小编带你看一个身边的例子。

近日收房的赵先生因楼盘附近的一座栈桥将开发商告上法庭。

赵先生购买的是一处高端居所，但在验房时他发现所购买的房屋附近有一座栈桥，虽然该栈桥的尺寸不大，但也一定程度上影响到房屋的通风、采光等，并直接影响到房屋的视野和外部观感。然而此前，赵先生在购买该套商品房时开发商并未将房屋的外部结构明确告知，赵某认为开发商未告知其房屋外存在栈桥的行为属于严重的民事欺诈行为，要求解除商品房买卖合同，并赔偿违约金及重新购房的差价损失。但房地产开发商称房屋是由具备建设、设计资质的公司承建的，工程建设后也通过了当地行政主管部门的验收。双方不能就合同解除及赔偿问题达成一致，遂诉至法院要求开发商承担法律责任。

法院审理后，委托专业鉴定机构进行现场勘验，认定开发商交付的房屋附近的栈桥确实影响房屋通风、采光，但仍能满足居住的条件，故对赵某要求解除与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求未予以支持。但法院同时认为该房屋附近的栈桥对居住环境确实产生了不利影响，对于该事实开发商应在销售时履行告知义务，开发商未履行该义务，应承担相应的违约责任及由此给赵某造成的损失。

江苏法舟律师事务所张虎律师对出卖人出售商品房时未告知房屋重要因素时应如何处理提出如下法律分析：

问题一：商品房销售合同能否解除?

根据相关法律的规定，只有在主客观情况发生变化致使合同不能履行，继续履行合同已失去意义，才允许解除合同。本案中开发商在庭审中以工程已验收合格为由不同意解除，虽经专业机构实地勘察认定房屋附近的栈桥影响了房屋的采光与通风，一定程度上存在影响居住的因素，但该房屋并非不能居住及使用，仍满足一般商品房所具备的正常的居住功能及条件，因此商品房买卖合同的目的仍能实现。虽然存在出卖人未告知影响房屋居住的因素和情形，但也要结合该情形影响居住及使用的严重程度等综合判断能否解除商品房买卖合同。

问题二：开发商未尽告知义务时违约责任的范围如何确定?

采光、通风等作为买房重要的参考因素，对于房屋的购买乃至居住有着重大影响。而开发商在商品房买卖合同签订及履行过程中，一直没有向赵某告知房屋的实际情况，赵某对此亦毫不知情，在此过程中存在明显过错，开发商应当承担违约责任。根据《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。就本案而言，由于开发商在销售商品房时存在明显过错，应以商品房买卖合同约定的违约金作为赔偿依据，如合同约定的违约金数额明显低于赵某的实际损失，则应以实际损失为赔偿的基础，该实际损失还应包括商品房因居住条件的变差所导致的价值贬损。

张虎律师提醒，在商品房买卖过程中，尤其在合同签订和商品房交付时，开发商刻意隐瞒可能影响商品房正常使用和居住的各类因素，或夸大宣传甚至欺诈买受人，严重损害买受人实际权益的情形比较常见，开发商不履行提示告知义务的违约行为也不鲜见。对于开发商来讲，在与买房人签订及履行商品房买卖合同的时候，一定要做到明确且详细的告知影响房屋购买、居住的重大因素，否则要承担不利的法律后果。对于买房人来说，遇到出卖人未告知或隐瞒商品房的实际情况影响到自己的实际居住权益的，可以根据相关法律规定向出卖人索赔甚至要求解除商品房买卖合同。